房產分析：
「 名人巷」輪廓浮現 中山凱宴超吸睛
文／方利得
在北市中山區住了快二十年，每次看著電腦或手機上的北市地圖時，我常常忍不住想，捷運淡水線、新莊蘆洲線、南京線共同圍出了一塊台北市中心的精華區，正中央還有民生東路與新生高架道交匯，交通機能足夠強大，再加上中山北路兩側以及往東延伸的商圈，更是台北市始終繁華的商業區塊，生活無比便利。
但是除了中山北路兩側有蓋出比較多令人滿意的建築外，到底哪裡還有吸引人的街道景觀與建築群呢？
今年雙十節隔天，我找到了答案。
這一天我參觀一位過去新聞生涯裡多次採訪的建築師在近年設計的新建案，包括建案本身設計與週邊環境特色，幾乎滿足了我對這個由三條捷運圍起的北市中心精華區生活上的各種期待。
【北市精華版塊 精彩都會生活】
這宗建築案是李天鐸建築師的作品，地點在新生北路二段68巷內，很接近民生東路與新生高架交會口，正是我提到幾條捷運圍起來區域的正中央位置，建築案名為「中山凱宴」。
其實在「中山凱宴」建築基地還沒動工前，我就來採訪過這個小區域裡的其它新建案，當時週邊都是老舊建築物。
那時我就有預感，這個區域在地點極具優勢的基礎上，會吸引不同開發商進來推動更新。經過幾年的時間，包含長春路、民生東路、新生北路、林森北路之間，許許多多都市更新案相繼推出與完工，區域風貌跟著蛻變。
這次的參觀過程，我選擇從捷運雙連站與捷運中山站往返「中山凱宴」。雙連站雖然比較近，但是若論沿途商圈機能的豐富程度，當然是從中山站進出最吸引人。
更不用說漫步走過中山北路林蔭大道，沿途還有晶華、老爺、國賓、台北光點等飯店與特色餐飲據點，或者，沿著南京東路漫步經過大倉久和飯店，再穿過林森公園到欣欣大眾百貨影城，繼續往華泰王子飯店移動。
基本上從中山站到華泰王子飯店之間，巷弄內極多各式店鋪，對我這種貪戀美好街道景觀，又奢望每天都能發現新開張、且很有特色店鋪的標準城市人，有著無與倫比的吸引力。
圖片說明：捷運中山站平日下午人潮．[10月18日拍攝]
圖片說明：傍晚六點前後，中山站口跨越斑馬線的人潮．[10月18日拍攝]
【設計密度 創造街道新風情】
走到靠近華泰王子飯店時，從林森錢櫃對面的路口走進去，就是新生北路二段68巷了。包括華泰王子飯店周邊與新生北路二段68巷裡，可以看到多棟新完工建築，設計上各具特色，共同組成這區塊的新街景。
這些新建築陸續為這段街道注入了全新的設計密度，將來住在這裡的人，必然會體驗到這些精心設計過的新建築帶來的正面影響，這是令我驚豔的第一個亮點。
另外，從我得到的訊息，可以確定這裡還有多宗基地整合完成，或者接近完成的建築案正蓄勢待發。
其中最關鍵的新開發案基地，就是位在新生北路二段68巷連通到林森北路口的大片空地，地主是在北市仁愛路推出超級豪宅社區的知名集團。不難想像等到將來正式推案時，將會帶動這裡出現什麼樣的新行情。
從這些醞釀中開發案將帶動的後續趨勢，可以預見包含華泰王子飯店周邊與新生北路二段68巷的區域風貌還沒全部蛻變完成，因此區域價值尚未達到這波頂點。如果趁著房市盤整期進入卡位，應該是不錯的選擇。
展望將來這個區域前景，確定會成為北市中心的新名人巷之一，也是中山區在基隆河南岸、屬於北市中心板塊裡的高級住宅核心。
圖片說明：林森北路靠近68巷口的人行道實景．[10月18日拍攝]
圖片說明：從林森錢櫃看向68巷口的街景．[10月18日拍攝]
【沉靜空間感 回家就放鬆】
回到雙十節隔天，當我頂著漫天細雨進入68巷，散步到新完工的「中山凱宴」基地時，看到正對面的另一棟新社區找了工人修剪人行道上的整排植栽，剪下的枝葉每隔幾步掃成了一小堆一小堆，這樣的情景，讓細雨中的68巷隱約透著一股類似東京高級住宅區街道才有的風情。
接著我待在「中山凱宴」參觀了一個多小時，離開時在大廳還看到幾位西裝筆挺的日本人進來，我詢問接待人員之後，才知道這幾位日商是要談承租房子的事情，他們審閱文件時一本正經的表情也讓我印象深刻。
整體來看，這宗由李天鐸建築師設計的無店鋪住宅，外觀人文氣息十足，低調典雅，能直接給忙碌一整天後回家的人一種放鬆沉靜的感受。
全案共五百多坪的基地，完全沒有店鋪。一樓除了禮賓迴車道，進入門廳就是公共空間，這一點是開發商團隊大氣之處，絕對是本案亮點之一。
一樓還藏著完全不輸給外面高級餐廳的社區俱樂部。說真的，我先被驚了一下，然後就開始不停羨慕，為甚麼這個社區能有這樣精心設計的空間呢？
以我現場目睹的設計與設備，如果用來經營高級餐飲，幾乎就是一間台北東區名店才可能有的氛圍了！
圖片說明：這是社區的交誼廳，也是雙十節隔天，我頂著細雨，首次參觀這宗由建築師李天鐸設計的建案過程裡，最令我驚豔與滿意的空間． [10月11日拍攝]
圖片說明：頂樓泳池．
圖片說明：在頂樓的健身房空間．
【屋主結構 具備長期優勢】
還值得注意的特點，是此案的所有權人結構，創造了一種長期優勢。
這片基地當初是開發團隊透過政府單位標案取得的土地，所以沒有其他合建案或者都更案裡，原地主戶可能呈現素質紛雜的困擾。
舉例來說，同樣在這個中山區的核心區塊裡，某宗基地超過千坪的成屋案，就是因為大量地主戶問題，導致同一社區住宅坪數從十多坪到上百坪不等，這樣的結構必然讓住戶型態差異放大，後續衍生彼此干擾問題，還可能是長期無法解決的問題。
最常見的合建案與都更案問題之一，就是房子剛交屋，走廊與樓梯間就能看到滿地鞋子、鞋櫃，有時還堆著雜物、甚至打包的垃圾….必然會導致生活水平不同的住戶與所有權人之間，因為使用習慣或觀念不同而造成衝突。
反過來看，沒有原地主戶的先天優勢，對本案的住戶與租戶生活品質加分不少。
類似的重點，還包括本案並沒有套房式規劃，從一開始就過濾掉某些區域裡的複雜族群。不可諱言，在這個中山區的核心區塊裡，靠近林森北路、錦州街口，以及林森北路的「條通區」，這兩處夜生活機能豐富，雖然提供了必要情況時的娛樂機能，但連帶造成出入份子較為複雜。
由於本案沒有套房規劃，加上高租金門檻，就能有效避開這類族群承租。
【無敵亮點 高租金報酬率】
順著承租與租金議題，我被告知這個案子吸引許多台商購買，然後吸引更多日商承租，讓這個建案的價格競爭力與租金報酬率十分吸睛。
按照我在現場得到的訊息，北市大安、信義區偏好購買高單價房地產的客人，特別喜歡在本案置產。不只因為單價與總價比大安、信義區的高端住宅價格低了一大截，本案高租金報酬率又是另一大特點。
以權狀24坪、總價約2500萬元的戶型為例，日籍商務客承租的每月租金水平可達6.8萬元，全年的租金報酬率接近3%。這對台北市的長期置產型買方來說，投報率已經達標了。
而且本案採用「帶租約銷售」，不是一般建商銷售時打出的「包租」。熟悉房地產廣告的內行人，就知道這與羊毛出在羊身上的包租噱頭完全不同，本質上更貼近店面市場買方通常會採取以實際租約計算的評估基礎，頗有特色。
同區域的仲介業者也表示，此區向來是日商聚落，因為能滿足日本商務客的通勤、商務、與各種日常生活需求，這區塊十年屋齡內的新成屋、高租金型的住宅產品，承租者是日商客戶的比率甚高。
本案透過真實出租給日商等高租金族群，附上一到三年租約，是最標準的「帶租約出售」。對買方來說，現買就能現收租，從交屋開始計算。
關於這一點，在我認識的北市房地產買方裡，「帶租約出售」的作法很像某些專精在店面市場的大咖買家，他們的評估非常務實，沒看到實際租約，根本不會隨便採信租金報酬，這往往成為這類店面型買家能夠長期維持穩定租金收入，與等待景氣來臨時高價出售的決勝關鍵。
或許這種「帶租約出售」的作法，才是真正提供給有長期置產需求買方最好與最務實的配套服務，很值得其他買方參考。
上圖與下圖說明： 68巷內的建築實景．[10月18日拍攝]
【看不到的地方最重要 制震、減震判讀】
如果不考慮出租，只是單純自住，這宗建案最讓我滿意的，是從外觀看不到的制震與減震設計。
在台北市中心，想找到地面建築高度，與地下基樁深度，接近一比一設計的全新純住宅大樓並不多。本案建築12層樓，高約42米，地下基樁達到37.7米，已經超過了一般土壤容易液化的果凍層，往下紮得更深。地上與地下呈現接近一比一的概念，結構設計非常穩固。
本案同時採用斜撐制震設計，目的就是減少建築物的搖晃，對我來說，考慮自住時，這一點非常重要。
為何減少建築物搖晃幅度的減震設計會讓我這麼重視呢？因為傢俱、家電本身通常並沒有制震機制，所以減少建築搖晃，才能確保大地震時，人員與貴重財物不會因為建築搖晃過大導致傢俱、家電傾倒，造成人員受傷或貴重財物受損。
【長期持有划算 不自住也好出租】
從動線、生活機能、基地周邊、內部公設、到看不到的制震減震設計，再加上沒有地主戶、沒有店面、充滿人文建築觀點的空間設計，讓這棟位在市中心的靜巷精品建築在我心中很難被超越。
不得不說，以兩房為主的規劃，坪數適中，還有高租金支持，自己不住也很好出租，長期持有確實划算。
圖片說明：有誰能看出來，這是在68巷周邊哪個公園裡拍的嗎？[10月18日拍攝]
建案基本資料
案名： 中山凱宴
建商： 博元建設
設計： 李天鐸建築師
位置： 台北市新生北路二段68巷8號
戶數： 157戶
樓層： 地上12樓，地下5樓
格局： 兩房為主，坪數20至26坪
公設： 約35％
車位： 全平面車位，每個約245至350萬元
圖片說明：從台北光點的巷內大門，看向中山北路，滿滿的綠蔭．[10月18日拍攝]
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